Cela fait plusieurs mois que nous vous tenons informés de l’impact du nouveau Diagnostic de Performance Energétique (DPE). Cet été, nous étions particulièrement inquiets des premiers résultats de ce DPE « nouvelle formule », qui attribuait une très mauvaise note énergétique à nombre de logements. L’impact pour les propriétaires bailleurs et au-delà, pour le marché locatif privé, était considérable.
Interpellé par nos organisations professionnelles, le gouvernement a suspendu en septembre le DPE pour les immeubles antérieurs à 1975, et a modifié l’algorithme qui définit la note attribuée par les diagnostiqueurs. Les coefficients de déperdition de chaleur des murs et les paramètres d’aération des logements étaient en effet notamment survalorisés. Au 1er novembre, c’est donc un DPE « nouvelle formule bis » qui est entré en vigueur. Les premiers résultats de cette nouvelle version sont bien plus raisonnables, avec deux fois moins de logements énergivores que cet été. La grande majorité des logements devrait donc échapper aux foudres de l’indécence et aux sanctions.
Nous avons demandé à nos diagnostiqueurs de rééditer, sans frais pour vous, tous les DPE notés D, E, F et G établis entre le 1er juillet et le 1er novembre 2021, afin d’obtenir une version si possible améliorée du DPE de votre logement.
Pour mémoire, certaines règles vont rapidement impacter les logements mal notés, avec notamment dès l’été 2022 l’impossibilité d’indexer le loyer des logements classés F et G, puis en 2023 et 2025 l’interdiction progressive de location des logements classés G.
Pour les logements encore exposés à une mauvaise qualification énergétique, nous vous informerons personnellement des mesures à prendre et nous vous accompagnerons dans cette démarche, qui vous permettra non seulement de mettre votre bien en conformité mais aussi d’augmenter à la fois la valeur et l’attractivité pour les locataires de votre patrimoine au regard de ce nouveau critère de performance énergétique.
Schématiquement, les actions à entreprendre seront de trois ordres :
– les travaux privatifs : le remplacement des menuiseries, les joints de fenêtres, les convecteurs électriques, la VMC double flux, le ballon d’eau chaude etc. peuvent être envisagés. Ils participent de la performance énergétique, mais ne sont pas les éléments les plus déterminants. Si votre bien est en limite de classement entre deux notes, ils peuvent permettre de basculer sur une meilleure qualification. Mais pour un bien classé G p.ex., ils ne constituent pas l’essentiel de la réponse.
– les travaux de copropriété : pour les lots compris dans une copropriété, l’essentiel de la performance énergétique relève des parties communes : isolation de la toiture, isolation des murs périphériques et chauffage collectif le cas échéant (chaudière au fioul, à gaz…). Il convient dans ce cas que votre syndic de copropriété s’approprie fortement le sujet afin de mettre à l’ordre du jour des prochaines assemblées générales les résolutions appropriées. Le DPE collectif sera notamment obligatoire en copropriété à partir de 2023 (copropriétés de plus de 200 lots), 2024 (+ 50) et 2025 (toutes). Un plan pluriannuel de travaux (PPT) doit être soumis à l’assemblée générale.
– les immeubles en monopropriété : la plupart des règles applicables aux copropriétés ne s’appliquent pas aux immeubles que nous gérons en totalité. Dans ce cas, nous vous accompagnerons personnellement dans l’analyse et la mise en place des solutions pertinentes pour assurer un bon classement énergétique de votre immeuble. Le DPE collectif est obligatoire à compter du 1er janvier 2024. Un audit énergétique, ou le cas échéant un Diagnostic Technique Global (DTG), devra être réalisé par un expert énergétique ou en bâtiment, afin de dresser les constats et préconisations de travaux (nous sommes en train de sélectionner des prestataires pour cette mission). A la lumière de ces éléments, nous pourrons définir autant que nécessaire un plan d’action concernant les interventions opportunes. L’audit ou le DTG contiendront un volet financier, permettant de cibler toutes les aides publiques et modes de financement appropriés.